RESPONSABILITE CIVILE : Responsabilité du notaire et cadre juridique inapproprié à une opération immobilière

RESPONSABILITE CIVILE : Responsabilité du notaire et cadre juridique inapproprié à une opération immobilière


Responsabilité du notaire et cadre juridique inapproprié à une opération immobilière

 

 

Le notaire qui ne propose pas aux parties le cadre juridique approprié qui aurait permis aux acquéreurs de bénéficier de la garantie d'achèvement commet une faute de nature à engager sa responsabilité. Tel est l'enseignement d'un arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 18 février 2016 (Cass. civ. 3, 18 février 2016, n° 15-12.719, FS-P+B N° Lexbase : A4691PZR). En l'espèce, après avoir été démarchés par la société P., M. et Mme L. ont acquis, par le biais d'un prêt auprès d'une banque, un lot de copropriété d'un immeuble situé à Vierzon devant être réhabilité et transformé en résidence à usage d'habitation, l'acte authentique ayant été dressé par Me S., notaire au sein d'une SCP. Les travaux de réhabilitation de l'immeuble n'ayant pas été réalisés, les acquéreurs ont assigné la société venderesse, le syndic de la copropriété, la SCP ainsi que la banque en annulation de l'acte de vente et en dommages-intérêts. La SCP de notaires reproche à la cour d'appel d'avoir annulé la vente et forme en conséquence un pourvoi (CA Bourges, 13 novembre 2014, n° 13/01264 N° Lexbase : A4019M3A). En vain. En effet, dans un premier temps, la Cour de cassation énonce que la cour d'appel a bien constaté au vue des éléments fournis qu'il s'agissait d'une vente d'immeuble à construire conclue en l'état futur d'achèvement qui devait être annulée en l'absence des mentions légales imposées par la loi (cf. l'Encyclopédie "Contrats spéciaux" N° Lexbase : E2305EYZ). Dans un deuxième temps, pour condamner le notaire et son assureur in solidum à payer diverses sommes aux acquéreurs et à leur banque au titre d'un manquement à leurs obligations, la Cour énonce que ce dernier, qui avait dressé tous les actes de vente, ne pouvait méconnaître les dispositions légales d'ordre public qui s'imposaient lors d'une vente d'un immeuble inhabitable et non divisé devant faire l'objet d'une complète réhabilitation, ni se méprendre sur l'importance des travaux prévus dès lors qu'ils étaient chiffrés dans la promesse de vente. Partant, la cour d'appel a pu, par ces seuls motifs, en déduire que le notaire avait commis une faute en ne proposant pas aux parties le cadre juridique approprié qui aurait permis aux acquéreurs de bénéficier de la garantie d'achèvement. Enfin, dans un dernier temps, pour condamner la SCP de notaires et son assureur au paiement du prix de vente et de ses accessoires, la Haute juridiction énonce que si la restitution du prix, par suite de l'annulation du contrat de vente, ne constitue pas en elle-même un préjudice indemnisable, le notaire peut être condamné à en garantir le paiement en cas d'insolvabilité démontrée des vendeurs, ce qui était le cas en l'espèce.

Publié le 16/03/2016

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