VENTE D'IMMEUBLE : Garantie des vices cachés : l'absence de syndic ne constitue pas un vice rendant l'immeuble impropre à son usage

VENTE D'IMMEUBLE : Garantie des vices cachés : l'absence de syndic ne constitue pas un vice rendant l'immeuble impropre à son usage

Garantie des vices cachés : l'absence de syndic ne constitue pas un vice rendant l'immeuble impropre à son usage

L'absence de syndic ne constitue pas un vice de nature à rendre l'immeuble impropre à son usage d'habitation ni à en diminuer tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait acquis qu'à un prix moindre. Dès lors, justifie sa décision la cour d'appel qui constate, pour rejeter l'action en responsabilité dirigée contre les notaires, que la promesse de vente indiquait qu'il n'avait pas été établi de règlement de copropriété, et qui relève que la somme correspondant à la réduction du prix ne pouvait être demandée qu'aux venderesses et qui a retenu que les autres sommes invoquées comme préjudices n'avaient aucun lien de causalité avec le défaut d'avertissement des notaires sur la difficulté tenant à l'absence de syndic. Telle est la solution retenue par la troisième chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt rendu le 8 décembre 2016 (Cass. civ. 3, 8 décembre 2016, n° 14-27.986, FS-P+B N° Lexbase : A3775SPI). En l'espèce, par acte dressé le 11 septembre 2009 par M. F., notaire, avec la participation de Mme N., notaire, Mme K., architecte, a acheté deux appartements d'un même immeuble, l'un appartenant à une la SCI X et l'autre à la SCI Y. La vente avait été négociée par l'intermédiaire de la société G.. Se prévalant de l'ouverture d'une procédure de péril imminent par le maire le 14 décembre 2009, ainsi que de l'impossibilité de déterminer l'identité du propriétaire du rez-de-chaussée, de l'absence de syndic et de l'absence de paiement des loyers et d'un gestionnaire chargé de les encaisser, Mme K. a assigné les venderesses, les notaires et l'agent immobilier sur le fondement de la garantie des vices cachés et en paiement de diverses sommes. En cause d'appel, l'action estimatoire de Mme K. a été rejetée au motif, notamment, que l'absence de syndic ne constituait pas un vice affectant le bien immobilier objet de la vente. Les demandes formulées par Mme K. a l'encontre des notaires ont également été rejetées (CA Aix-en-Provence, 11 septembre 2014, n° 13/06340 N° Lexbase : A2769MWH). Elle a alors formé un pourvoi à l'appui duquel elle soutenait que l'absence de syndic, en ce qu'elle rendait impossible la gestion de l'immeuble, diminuant largement son usage, était un vice caché. Concernant les notaires, elle arguait que ceux-ci avaient manqué à leur devoir d'information quant à l'absence de syndic, que l'inexistence d'un syndic emportait pour elle un important préjudice, notamment lié aux faits qu'elle habitait Paris l'immeuble litigieux étant situé à Marseille- et que l'absence de ce dernier et les difficultés en découlant l'avaient obligée à se déplacer et à effectuer elle-même un certain nombre de travaux et que l'absence de règlement de copropriété avait contribué à un défaut de gestion de la copropriété. La Haute juridiction rejette toutefois le pourvoi (cf. l'Encyclopédie "Contrats spéciaux" N° Lexbase : E2314EYD).

Publié le 21/12/2016

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